Ger Hukker (NVM) en Rob Mulder (Eigen Huis) over Wonen 4.0

Het gouden compromis

Tot op het laatst waren er stemmen die zeiden ‘dat gaat jullie nooit lukken’. Maar het lukte wel. Eind mei presenteerden de organisaties van huiseigenaren, huurders, woningcorporaties en makelaars een integraal plan om de woningmarkt te hervormen. Ger Hukker (NVM) en Rob Mulder (Vereniging Eigen Huis) over Wonen 4.0 en hun verwachtingen van een nieuw kabinet.

Corien Lambregtse

Ze begonnen de gesprekken zonder last of ruggespraak. Zes vertegenwoordigers van de Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, de koepel van woningcorporaties Aedes en drie makelaarsorganisaties: NVB, VBO Makelaars en VastgoedPRO. ‘Over dit onderwerp is al zo vaak en zo lang nagedacht, wij vonden dat het tijd werd om zelf met een oplossing te komen en verantwoordelijkheid te nemen. Daarom zijn we als betrokkenen bij elkaar gaan zitten.’
Al is het hartje zomer, Ger Hukker (algemeen voorzitter NVM) en Rob Mulder (directeur Strategie en belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis) zijn onmiddellijk bereid om Wonen 4.0 toe te lichten. Wat hen betreft moet het plan na de verkiezingen van 12 september een cruciale rol gaan spelen in de formatiegesprekken tussen mogelijke regeringspartijen. ‘We bieden de informateur een hervormingsplan aan met een groot draagvlak in de samenleving: drie miljoen huurders, vier miljoen huishoudens met een eigen huis en alle woningcorporaties staan hier achter. Dat is een super-handreiking.’

Tegenstellingen

Anderhalf jaar hebben ze erover gepraat. ‘De Vereniging Eigen Huis heeft wel eens het voorstel gedaan om een Stichting van het Wonen op te richten, naar voorbeeld van de Stichting van de Arbeid. Zover is het niet gekomen, maar deze spontane vorm heeft ook gewerkt’, vertelt Mulder. ‘Het waren spannende gesprekken. Mensen die ervan wisten, zeiden: dat gaat jullie nooit lukken. De belangentegenstellingen, met name tussen huurders en kopers, leken te groot.

Er wordt op dit moment heel veel
geld rondgepompt door de overheid
 

Maar we hadden allemaal hetzelfde doel voor ogen en een aantal gemeenschappelijke toetsingscriteria. Het uitgangspunt was dat kopers en huurders gelijkwaardig moeten worden behandeld en keuzevrijheid krijgen om te huren of te kopen. Het doel was om het wonen voor iedereen betaalbaar te houden en om de waarde van huizen op peil te houden. Daar staan we samen voor.’
De gesprekken vonden in de luwte plaats, zonder dat er ruchtbaarheid aan werd gegeven. Tussentijds werden de plannen doorgerekend om te kijken of de effecten gewenst en acceptabel waren. Pas toen het plan in de steigers stond (zie kader: De pijlers van Wonen 4.0), zijn de initiatiefnemers er met hun achterbannen over gaan praten. ‘Die achterbannen moesten er in eerste instantie erg aan wennen’, lacht Mulder. ‘Als je als huiseigenaar hoort dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, vind je dat niet leuk. Hetzelfde geldt voor huurders die horen dat de huren de komende jaren worden verhoogd. Maar dat is slechts het halve verhaal. Het hele verhaal is dat elke cent wordt teruggegeven in de vorm van lagere belastingtarieven. En voor de lagere inkomens komt er een woontoeslag die het wonen voor iedereen betaalbaar houdt. Dat verhaal bleek voor iedereen acceptabel.’
Hukker: ‘Er wordt op dit moment heel veel geld rondgepompt door de overheid, in de vorm van hypotheekrenteaftrek en huursubsidies. De vraag is echter of dat rondpompen effectief is en op termijn houdbaar. Kijk je naar de vastgelopen woningmarkt, de enorme kloof tussen huur en koop, de problemen rond de funding van hypotheken, de discussies over woekerpolissen, de wens sneller af te lossen en meer eigen geld in te brengen, het gebrek aan investeringen in oude wijken en de problemen in de bouwsector en je weet dat dit het moment is om te hervormen.’

Lenteakkoord

Na de val van het kabinet-Rutte en de presentatie van het Lenteakkoord kwam het overleg van de wooncoalitie in een stroomversnelling. Hukker: ‘De winst van het Lenteakkoord is dat het voor het eerst ruimte maakte voor hervormingsmaatregelen voor de woningmarkt. Daar was nog niet eerder een politieke meerderheid voor. Maar de voorgestelde maatregelen zelf zijn dramatisch. Er is al een tweedeling huur en koop, met het Lenteakkoord komt er nog een tweedeling bij: bestaande en nieuwe hypotheken. Voor bestaande hypotheken blijft het zoals het was, voor nieuwe hypotheken wordt de renteaftrek afgebouwd. Het resultaat is dat er grote onzekerheid blijft over de woningmarkt, waardoor mensen nog steeds niet durven kopen. Vooral starters zijn dan de dupe en die zijn in feite de motor van de woningmarkt.’ Na de presentatie van het Lenteakkoord was er voor de wooncoalitie dus nog meer reden om met spoed het eigen plan te presenteren. Dat gebeurde eind mei. Mulder: ‘Ons plan begint met een fundamentele hervorming, die ertoe leidt dat de markt beter gaat draaien, waardoor de bouwsector weer een impuls krijgt en de overheid ook weer meer inkomsten heeft.’

Voor ons plan geldt: samen uit, samen
thuis; er mag niet worden geshopt
 

Uit een tussentijdse berekening van het Delftse onderzoeksinstituut OTB blijkt dat Wonen 4.0 een goede uitwerking heeft op de waardeontwikkeling van wonen. Mulder: ‘Ons plan garandeert de betaalbaarheid van wonen en voorkomt dat de huizenprijzen instorten. Dat is voor onze achterbannen van groot belang.’ ‘Doordat de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wordt afgeschaft, kunnen banken en bijvoorbeeld pensioenfondsen met nieuwe, eenvoudiger financieringsmogelijkheden komen’, vult Hukker aan. ‘Het is van groot belang dat banken weer maatwerk gaan leveren; kijken wat een potentiële koper aankan, wat iemands perspectieven zijn. Op dit moment is er zoveel toezicht en gelden er zoveel regels dat het allemaal contraproductief werkt. Een zorgplicht is oké, maar op dit moment wordt de woonconsument als een kind behandeld. Zo betuttelend hoeft het niet. De markt zou 10 tot 15 procent beter kunnen draaien als er maatwerk wordt geleverd. De markt draait nu onnodig slecht.’

Reacties

Na de presentatie van Wonen 4.0 kwamen er vele reacties, zowel positief als negatief. Hukker: ‘Helemaal zoals we hadden verwacht. Sommigen vonden bijvoorbeeld dat ons plan niet snel genoeg iets oplevert. Maar onze overtuiging is dat we bij de basis moeten beginnen: eerst hervormen, daarna kan er weer iets goeds worden opgebouwd. We zijn er overigens van overtuigd dat de implementatie van dit plan direct al een positief effect zal hebben op de woningmarkt.’ Mulder: ‘De kracht van ons plan is dat we niet alleen hebben uitgepuzzeld welke maatregelen nodig zijn om het probleem op te lossen, we hebben ook de power om het door te voeren. Dit plan heeft een breed draagvlak. Dat is ook het verschil met eerdere rapporten over de woningmarkt en de hypotheekrenteaftrek, onder meer van economen, de commissie van sociaal-economisch deskundigen van de SER (CSED) en de VROM-raad. Zij kwamen met de bouwstenen voor de oplossing, wij leveren daar ook het draagvlak bij – in de beste poldertraditie die Nederland heeft.’

U was niet teleurgesteld over de reacties van politieke partijen?
Hukker: ‘Er is geen enkele politieke partij die ons plan volledig heeft omarmd De linkse partijen zetten zich traditiegetrouw toch meer in voor huurders, de rechtse juist meer voor woningeigenaren. Daar ben ik blij mee, want nu kan ons plan vrijuit in de coalitieonderhandelingen worden besproken. Niemand heeft zich nog vastgelegd op een bepaald standpunt, er zijn geen breekpunten geformuleerd, dat maakt ons plan nog steeds heel kansrijk.’
Mulder: ‘Het nieuwe kabinet zal ons plan heus niet letterlijk overnemen. Als de kern maar overeind blijft. Wij laten zien dat we de woningmarkt op een goede, evenwichtige manier kunnen hervormen, zonder dat er iemand echt hoeft te bloeden, terwijl er ook een paar dingen worden rechtgezet. Het is een samenhangend pakket, gericht op de betaalbaarheid van wonen, zowel voor huurders als kopers. We zeggen niet: schaf de hypotheekrenteaftrek af en stort het geld in een bodemloze put, maar we zeggen: geef het terug aan de mensen, dan gaat de woningmarkt weer draaien, de economie groeien, en daar profiteert ook de overheid weer van.’

Wanneer bent u tevreden?
Hukker: ‘Als ons plan breed draagvlak krijgt in de politiek. Het moet niet alleen door het komende kabinet worden gedragen, maar ook door de kabinetten daarna. Door dit plan wettelijk vast te leggen, waarborgen we de consistentie in beleid, en dat is nodig om het vertrouwen in de markt te herstellen. Mensen moeten ervan op aankunnen dat het kabinet niet alleen de hypotheekrenteaftrek afschaft, maar ook lagere belastingtarieven invoert. Dat geeft de zekerheid dat mensen hun huis kunnen blijven betalen.’
Mulder: ‘Het plan valt in duigen als eruit geshopt wordt. Je kunt niet de hypotheekrenteaftrek afbouwen zonder dat de huren worden verhoogd. Je kunt niet de huren verhogen zonder dat de hypotheekrente wordt afgebouwd. En daarnaast moeten de belastingtarieven omlaag.’
Hukker: ‘Voor Wonen 4.0 geldt: samen uit, samen thuis. Wij geven er alleen steun aan als alle facetten door de politiek worden overgenomen.’